Innenentwicklung in Aalen

Das Mittelzentrum Aalen mit rund 68.000 Einwohner:innen und acht Ortsteilen zeichnet sich durch eine hohe Wirtschaftskraft und Lebensqualität aus. Im Sinne einer vorausschauenden Strukturpolitik setzen Kommunalpolitik und -verwaltung seit Jahren verstärkt auf die Nutzung von Potenzialen der Innenentwicklung, und zwar aus mehreren Gründen. Zum einen besteht in Aalen eine konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum für alle Generationen. Zum anderen besteht bei einem Teil der Wohnbausubstanz Verbesserungsbedarf, denkt man an Wohnungsgrundrisse und -ausstattung sowie an einen zeitgemäßen Schall- und Wärmeschutz.

Kennzeichnend für Aalen ist ein kleinteiliger Grundbesitz. Insbesondere viele Wohngebäude aus der Nachkriegszeit sind in die Jahre gekommen und somit umbaubedürftig.

Im Aalener Wohngebäudebestand besteht ein großes Potenzial für eine qualitätvolle Nachverdichtung, um so bestehenden Wohnraum zu verbessern und neue Wohnungen zu schaffen. Zwar haben viele Eigentümer:innen ein großes Interesse an der Modernisierung oder an einem Umbau ihrer Bausubstanz. Die Kosten einer Modernisierung von Gebäuden aus der Nachkriegszeit belasten viele Immobilieneigentümer:innen bzw. -erwerber:innen immens. Darüber hinaus stellen leer gefallene Hofstellen in Innerortslage ein wichtiges Neubaupotenzial dar. Jedoch sind die Abbruchkosten für nicht mehr benötigte Gebäude ein Aktivierungshindernis. Daher hat die Stadt Aalen bereits vor geraumer Zeit verschiedene Aktivitäten entwickelt, um die Innenentwicklung voranzubringen und Aktivierungshemmnissen im baulichen Bestand zu begegnen.

Das Aalener Förderprogramm für Innenentwicklung

Am 1. Januar 2017 trat daher das Förderprogramm „Flächen gewINNEN für Aalen“ in Kraft. Über die Jahre hinweg wurde das Förderprogramm in seinen Schwerpunkten immer wieder angepasst, derzeit sind folgende Förderbedingungen festgelegt:

• Abbruchkosten nicht ortsbildprägender, ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude zur Schaffung von neuem Wohnraum. Der Fördersatz beträgt 50 Prozent der Nettoabbruchkosten, jedoch maximal 10.000 Euro.
• Kosten für umfassende Modernisierungen von Wohngebäuden, die vor 1980 entstanden sind, zur Schaffung von zeitgemäßen Wohnverhältnissen und zusätzlichem Wohnraum: Der Fördersatz beträgt 10 Prozent der Nettomodernisierungskosten, maximal 10.000 Euro. Bei Familien mit minderjährigen Kindern erhöht sich die Förderung um 1.000 Euro je Kind.
• Kosten für Aufstockungen und Ausbauten von Dachgeschossen von Wohngebäuden, zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum: Der Fördersatz beträgt 10 Prozent der Ausbaukosten, maximal 10.000 Euro. Bei Familien mit minderjährigen Kindern erhöht sich die Förderung um 1.000 Euro je Kind.
• Ausnahmsweise wird die umfassende Modernisierung von historisch bedeutsamen und ortsbildprägenden Gebäuden ohne Wohnnutzung mit 10 Prozent der Nettomodernisierungskosten, jedoch mit max. 10.000 Euro gefördert.
• Maßnahmen, die vor dem Eingang des Zuwendungsbescheids umgesetzt wurden, sind nicht förderfähig.

Das kommunale Förderprogramm speist sich sowohl aus dem Kommunalhaushalt als auch über eine Abgabe, die Häuslebauer beim Erwerb von Neubaugrundstücken von der Stadt in einer Höhe von 7,5 Prozent des Verkaufspreises zu entrichten haben. Die sogenannte Innenentwicklungsumlage wird jedoch mindestens 10 Euro/m² und höchstens 25 Euro/m² betragen. 

Innenentwicklungsmanagerin der Stadt Aalen

Ebenfalls am 1.  Januar 2017 nahm erstmalig eine Innenentwicklungsmanagerin in der Aalener Verwaltung ihre Arbeit auf. Sie wurde anfangs für zwei Jahre im Rahmen des Förderprogramms "Flächen gewinnen durch Innenentwicklung" des Landes Baden-Württemberg finanziert. Seit dem Jahr 2019 wird eine Innenentwicklungsmanagerin, die beim Stadtplanungsamt verankert ist, aus dem städtischen Haushalt bezahlt.

Das Aufgabespektrum der Innenentwicklungsmanagerin ist breit gefächert. Sie unterstützt Grundstückseigentümer, die ein Umbau- bzw. Modernisierungsprojekt realisieren möchten. Weiterhin spricht sie Eigentümer:innen von Immobilien, die für eine bestandsorientierte Stadtentwicklung von besonderer Bedeutung sind, gezielt an. Dadurch sollen verwaltungsinterne Prozesse verkürzt sowie die Betreuung und Umsetzung des städtischen Innenentwicklungsprogramms optimiert werden. Sie ist weiterhin zuständig für die Erhebung von Innenentwicklungspotenzialen, die Betreuung des Baulandkatasters aus städtebaulicher Sicht, für städtebauliche Entwürfe zu Innenentwicklungspotenzialen, für B-Pläne der Innenentwicklung sowie für die diesbezügliche Öffentlichkeitsarbeit.

Bürger*innenbeteiligung: PINmit! - Innenentwicklung neu denken

Im Rahmen des Innenentwicklungsmanagements der Stadt Aalen wurde im Jahr 2021 in sieben Ortsteilen ein Kommunikations- und Beteiligungskonzept durchgeführt. Das Konzept bestand aus einem digitalen Baustein sowie aus Ortsspaziergängen mit Workshop. In den Workshops diskutierten je etwa 30 bis 50 interessierte Bürgerinnen und Bürger vor Ort über Themen wie Baukultur, Infrastruktur und Grün sowie über soziale Belange der Ortsentwicklung. Dabei wurden verschiedene private und öffentliche Baulichkeiten, Sportanlagen, Grün-, Erholungs- und Freizeitflächen, ortsbildprägende Bereiche sowie Straßen, Wege und Plätze und Wege in den Blick genommen. Diesbezüglich wurden Veränderungsbedarfe und mögliche Maßnahmen der Umsetzung erörtert.