Innenentwicklungslotsinnen und -lotsen in der Kreuzbergallianz

In der Region rund um den Kreuzberg im Biosphärenreservat Bayerische Rhön haben sich die vier Kommunen Bischofsheim i. d. Rhön (circa 4.750 Einwohner:innen), Sandberg (circa 2.300 Einwohner:innen), Markt Oberelsbach (ca. 2.700 Einwohner:innen), und Schönau a. d. Brend (circa 1.200 Einwohner:innen) im Landkreis Rhön-Grabfeld im Jahr 2010 zur Kreuzbergallianz zusammengeschlossen. Ziel der Allianz ist es, die Region als Lebens-, Arbeits- und Erholungsraum gemeinsam weiterzuentwickeln. Ein Thema der Allianz ist der Umgang mit Leerstand und ungenutzten Innenentwicklungspotenzialen, also mit Herausforderungen, die in der Kreuzbergallianz wie in vielen anderen ländlichen Regionen eng mit der demografischen Entwicklung, der Abwanderung und Sanierungsrückständen bei Bestandsimmobilien verknüpft sind.

Die Integrierte Ländliche Entwicklung (ILE), die durch das Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken gefördert wird, ist eine zentrale Grundlage für die interkommunale Zusammenarbeit in der Kreuzbergallianz. Leitend für die gemeinsame Arbeit ist das Integrierte Ländliche Entwicklungskonzept (ILEK), das 2010 erstellt, im Jahr 2020 fortgeschrieben und 2025 schließlich neu erstellt wurde. Die Orts- und Innenentwicklung ist hier eines von fünf zentralen Handlungsfeldern.

Nachdem die Stadt Bischofsheim bereits ein Leerstandskataster erstellt hatte, wurde nach der Gründung der ILE Kreuzbergallianz im Jahr 2010 eine flächendeckende Erhebung von Leerständen und vorhandenem Bauland im gesamten Allianzgebiet durchgeführt. Hierbei wurde bilanziert, dass die vorhandenen Flächenreserven der Innenentwicklung in allen vier Gemeinden deutlich über den prognostizierten Flächenbedarfen lagen. Daraufhin wurden unter anderem die Flächennutzungspläne überprüft und Aufstellungsbeschlüsse für Bebauungspläne zurückgenommen. Die bisherigen Aktivitäten wurden im Rahmen der Städtebauförderung, des LEADER-Programms sowie der staatlichen Förderung der integrierten ländlichen Entwicklung ermöglicht. Im Rahmen der Integrierten Ländlichen Entwicklung leistet das Amt für Ländliche Entwicklung in Würzburg für die Gemeinden planerische, finanzielle und organisatorische Hilfe in Bezug auf Begleitung und Förderung.

In einem gemeinsamen Leerstands- und Flächenmanagement erfolgt eine quartalsmäßige Erhebung der Flächenpotenziale, die laufend aktiviert werden. Das kontinuierliche Monitoring sorgt dafür, dass die Informationen stets auf dem neuesten Stand sind und zielgerichtete Maßnahmen abgeleitet werden können. Diese Daten bilden die Grundlage für die Arbeit von Innenentwicklungslotsinnen und -lotsen in jeder der vier Gemeinden. Diese sind mit den folgenden Aufgaben betraut:

• Beobachtung und Informationsbeschaffung: Der Lotse oder die Lotsin beobachtet die Entwicklung im Ort, identifiziert neue Innenentwicklungspotenziale und hält Informationen über Veränderungen im Umfeld fest.
• Ansprechpartner:in und Netzwerker:in: Er oder sie ist erste/r Ansprechpartner:in für EigentümerInnen und Interessent:innen, die sich mit leerstehenden Objekten beschäftigen möchten. Der Lotse oder die Lotsin baut Vertrauen auf, motiviert zur aktiven Auseinandersetzung mit den Objekten und vernetzt alle Beteiligten.
• Motivation und Überzeugung: Der Innenentwicklungslotse oder -lotsin ermutigt Eigentümer:innen, ihre Objekte oder Grundstücke zu revitalisieren oder zu verkaufen und zeigt dabei die Vorteile von Förderungen, Beratungsmöglichkeiten und der Nutzung von Potenzialen auf.
• Vermittlung und Unterstützung: Er oder sie vermittelt Eigentümer:innen an Experten (Fachberater:innen, Förderstellen) und stellt den Kontakt zum Förderlotsen beziehungsweise zur Förderlotsin in der Gemeindeverwaltung her.
• Präventive Maßnahmen: Der Lotse oder die Lotsin ist auch präventiv tätig, indem er oder sie Eigentümer:innen anspricht, die möglicherweise bald ihr Objekt verkaufen möchten, oder Interessent:innen, die nach geeigneten Objekten suchen.

Die Innenentwicklungslotsin oder der Innenentwicklungslotse wird bei sämtlichen (möglichen) Änderungen im Bereich der Innenentwicklungspotenziale aktiv, zum Beispiel wenn neuer Leerstand entsteht, nach einem Gebäudeabriss eine Baulücke entsteht oder wenn ein Potenzial durch eine neue Nutzung oder Bezug eines leerstehenden Gebäudes aktiviert wurde. Ortsrundgänge, Erfahrungsaustausch und Stammtische dienen der Identifikation von Leerstand, Eigentümeransprache und Projektideen. Die Lotsen agieren als Bindeglied zwischen Eigentümer:innen, Immobiliennutzungs- bzw. Immobilienkaufinteressent:innen, der Gemeinde und Fachberater:innen für die Energieeinsparung bei Wohngebäuden. Die Innenentwicklungslotsinnen und -lotsinnen sind dabei zugleich Vertrauenspersonen und Vermittler;innen, die Informationen aus der Gemeinde an die Förderlotsen und -lotsinnen weiterleiten und gleichzeitig in ihrem Umfeld für das Thema der Innenentwicklung sensibilisieren. Sie arbeiten ehrenamtlich und haben zu Beginn ihrer Tätigkeit eine interne Schulung erhalten, in welcher sie in Bezug auf ihre Rolle und Aufgaben sowie Grundlagen für die Beratung und Kommunikation gebrieft wurden. Ihre Arbeit wird mit einem Lotsenhandbuch mit verschiedenen Unterlagen zur Innenentwicklung unterstützt.

Zusätzlich zu den Innenentwicklungslotsen und -lotsinnen gibt es in der Kreuzbergallianz in jeder Gemeindeverwaltung auch eine Förderlotsin beziehungsweise einen Förderlotsen. Diese Mitarbeiter:innen in den Bauämtern der Rathäuser beraten Bürgerinnen und Bürger zu aktuell verfügbaren Fördermitteln rund um die bauliche und energetische Sanierung und Modernisierung von  Gebäuden. Wie bei den Innenentwicklungslotsinnen und -lotsen besteht hier ein enger den Kontakt zum ILE-Management. So können ein Gebäude oder ein Grundstück, für das ein/e neue/n Eigentümer:in gesucht wird, auf der allianzeigenen Immobilienbörse veröffentlicht werden. Die Kreuzbergallianz bietet den Bürgern und Bürgerinnen außerdem eine kostenlose Energieberatung inklusive Fördermittelbegleitung an und ermöglicht ihnen, energetische Einzelmaßnahmen (BAFA-Zuschuss) einfach und unbürokratisch umzusetzen.

Das gesamte Konzept setzt stark auf Kommunikation, Motivation und auf die gezielte Unterstützung, um Leerstände zu beseitigen und eine positive, nachhaltige Gemeindeentwicklung voranzutreiben. Die Aktivitäten der Innenentwicklung werden auch durch verschiedene weitere Aktivitäten sichtbar:

• mit einem von der Kreuzbergallianz regelmäßig verliehenen Sanierungspreis zur Würdigung vorbildlicher Bestandsmodernisierungen,
• mit der 2025 erschienenen Broschüre „Aus ALT wird ZUKUNFT“, die Impulse zur Innenentwicklung gibt und die Aktivitäten der Sanierungspreisträger:innen seit 2016 präsentiert,
• mit einem Innenentwicklungsforum der Kreuzbergallianz im Oktober 2025 mit Vorträgen, Ausstellungen und Darstellung von Praxisbeispielen und Vernetzungsangeboten 

Durch die Arbeit der Lotsinnen und Lotsen konnten zahlreiche Leerstände und brachliegende Flächen beseitigt beziehungsweise aktiviert und so die Innenentwicklung sowie die Funktionen der Ortskerne gestärkt werden.