Mehr Wohnungen bauen, weniger Fläche verbrauchen

Ziel einer Studie im Auftrag der Regionalverbände des Landes Baden-Württemberg aus dem Jahr 2021 war die Frage, wie die bestehenden regionalplanerischen Regelungen zur baulichen Dichte im Wohnungsneubau mit Blick auf eine sparsame Flächenneuinanspruchnahme in der Bauleitplanung wirken. Hierzu wurden zahlreiche Bebauungspläne aus den Jahren 2018 bis 2020 in Bezug auf die dort festgesetzten Bruttowohndichten untersucht.

Zahlreiche Regionen des Landes Baden-Württemberg haben in ihren Regionalplänen für den Wohnungsbau Mindest-Bruttowohndichten definiert: Mit jeweils unterschiedlichen Festlegungen zur Dichte (Einwohner/Hektar) und unterschiedlichem Grad an Verbindlichkeit (Ziel, Grundsatz). Bislang, so die Autorinnen der Studie „Siedlungsdichte-Monitoring 2018-2020“, dienen diese Vorgaben zur Mindestdichte in den Regionalplänen für die Bedarfsermittlung auf der Ebene der Flächennutzungsplanung und Regionalplanung. Untersucht wurden die in den Bebauungsplänen (B-Plänen) festgesetzten Bruttowohndichten. Es wurden dabei die Abweichungen von den regionalplanerisch definierten Referenzwerten ermittelt. Für die Raumkategorien nach Landesentwicklungsplan (LEP BW 2002) liegen die Referenzdichtewerte in Verdichtungsräumen bei 75 Einwohner/Hektar, in den Randzonen des Verdichtungsraums bei 59 Einwohner/Hektar, im Verdichtungsbereich des ländlichen Raumes bei 65 Einwohner/Hektar und im ländlichen Raum bei 54 Einwohner/Hektar.

In die Auswertung flossen insgesamt 1.416 Bebauungspläne ein (B-Pläne ab 0,3 Hektar), mit denen auf 2.673 Hektar Fläche Wohnraum für knapp 180.000 Menschen geschaffen wurde beziehungsweise wird. Damit wird im Schnitt eine Bruttowohndichte von 67 Einwohner/Hektar realisiert. Der Durchschnitt der Referenz-Dichtewerte aller Regionalpläne von 61 Einwohner/Hektar wird damit überschritten. Grund dafür sind die Überschreitung der Mindest-Dichtewerte in den Verdichtungsräumen mit 105 Einwohner/Hektar sowie ihren Randbereichen (68 Einwohner/Hektar). Deutlich unterschritten werden die Mindest-Dichtewerte jedoch in den Verdichtungsräumen des ländlichen Raumes (60 Einwohner/Hektar) sowie dem ländlichen Raum im engeren Sinne (50 Einwohner/Hektar). In letzteren wurden Bebauungspläne mit einer Gesamtfläche von 1.340 Hektar ausgewiesen, was nahezu der Hälfte aller ausgewerteten B-Pläne entspricht. Bei Einhaltung des Referenzdichtewertes hätte in Summe zusätzlich Wohnraum für knapp 15.000 Menschen mehr realisiert werden können. Hinzu kommen nicht realisierte Potenziale in den anderen Raumkategorien für insgesamt ca. 9.000 Menschen.

In allen Raumkategorien finden sich Fälle, in denen die B-Pläne die Referenzdichten über- oder unterschreiten. Für die Flächenneuinanspruchnahme bedeutet das, dass diese bei einer Ausschöpfung der Referenzdichtewerte bei der Wohnraumversorgung der ca. 180.000 Menschen knapp 15 Prozent geringer hätte ausfallen können (entspricht rechnerisch 392 Hektar).

Daraus lassen sich mit Blick auf die Ziele der Minderung der Flächenneuinanspruchnahme, des Klima- und Umweltschutzes, des Schutzes landwirtschaftlicher Flächen und der Schaffung von Wohnraum folgende Schlussfolgerungen ableiten:

• Verbindliche bauliche Dichten im Rahmen der Regional- und Bauleitplanung sind ein wesentlicher Schlüssel für eine qualitätsvolle, verdichtete Siedlungsentwicklung.
• Die Steuerungsansätze der Regionalplanung sind in Bezug auf bauliche Dichten und ihre Verbindlichkeit zu stärken.