Nachhaltiges Flächenmanagement in Flensburg

Wir sprachen im Februar 2026 mit Tim Nebert und Dr. Simon Hilpert, Projektleiter für Nachhaltiges Flächenmanagement in der Stadt Flensburg

Wie füllen Sie als Flächenmanager:innen die Mittlerfunktion zwischen Verwaltungen, Eigentümer:innen, Investoren, Projektentwicklern und Bürger:innen aus?

Klimaanpassung projektorientiert zu denken, ist ein zentrales Thema im nachhaltigen Flächenmanagement (NFM). Im Kontext der Strategie Flensburg 2030+ hat die Stadt das Ziel, ab 2030 eine Netto-Null-Versiegelung umzusetzen. Um dieses Ziel zu erreichen, bedarf es unterschiedlicher Instrumente und intensiver Vermittlung. Unsere Mittlerfunktion ist in einigen Bereichen unterschiedlich stark ausgeprägt. Auf Landes- und interkommunaler Ebene findet projektorganisatorisch eine aktive Netzwerkarbeit statt, um Fortschritte, Strategien und Ausrichtungen sinnvoll miteinander abzugleichen. Mit Eigentümer:innen und Projektentwickler:innen steht das NFM jedoch nicht in direktem Kontakt. Hier gilt es, gemeinsam mit den entscheidenden Akteur:innen wie dem Fachbereich Stadtentwicklung, Investoren, Sanierungsträgern und anderen eine tragfähige Kommunikations- und Vermittlungsstrategie zu entwickeln. Ziel dabei ist, wissensbasiert das Commitment aller für das Flächensparen als zentralem Aspekt von Planung zu erreichen. Ein Kern dessen ist unser Ansatz einer Blau-Grün-Bilanzierung zur Netto-Null-Versiegelung.

Diese Aufgabe betrifft jedoch die gesamte Stadtverwaltung und erfordert eine konsistente interne und externe Kommunikation. Zentral hierfür sind neben der Blau-Grün-Bilanzierung die Instrumente, mit denen die einzelnen baulichen Projekte die aus der Bilanzierung abzuleitenden Ziele erreichen sollen wie z.B. eine Satzung zur Sicherung blau-grüner Qualitäten bei Innenbereichsvorhaben oder ein Finanzierungsmodell zur Förderung von Entsiegelung und Klimaanpassung in Bezug auf Starkregen. Diese Instrumente sollen einerseits strukturell und organisatorisch wirksam sein, andererseits sollen sie leicht anwendbar und möglichst transparent gestaltet werden.

Das NFM hat bereits einen Informationsflyer zum Thema Entsiegelungen erstellt, eine Website auf der Seite der Stadt Flensburg aufgebaut und nimmt an Ausschüssen sowie alternativen Dialogformaten mit der Politik teil. Gleichzeitig werden die erarbeiteten Inhalte intern kommuniziert und die Anwendung der Instrumente getestet. Perspektivisch sollen geeignete Daten z. B. zur Versiegelung oder zur Baumüberschirmung für die Öffentlichkeit bereitgestellt werden, damit unser Bilanzierungsansatz nachvollzogen werden kann.

Welche Themen oder Projekte der Innenentwicklung fokussieren Sie als Flächenmanager:in?

Das NFM ist mit dem Schwerpunkt gestartet, eine integrierte Leerstandsanalyse zu unterstützen. Diese Analyse soll Erkenntnisse über bestehende Potenziale sowie konkrete Handlungsmöglichkeiten zeigen. Eine solche Untersuchung wird von der Politik seit Längerem gefordert. Ihre Umsetzung ist jedoch mit organisatorischen, datenschutzrechtlichen und methodischen und nicht zuletzt eigentumsrechtlichen Herausforderungen verbunden. So existiert beispielsweise keine einheitliche Methode zur Ermittlung von Leerständen, weshalb zusätzliche Akteur:innen innerhalb der Stadtverwaltung und der städtischen Tochtergesellschaften eingebunden werden müssen. Erste Übersichten über Leerstände konnten dennoch bereits erarbeitet werden.

Baulücken spielen in diesem Kontext eine eher untergeordnete Rolle. Der Fokus liegt vielmehr auf der Identifizierung von Aufstockungspotenzialen im bestehenden Gebäudebestand, insbesondere bei bestimmten Bautypologien aus den 1950er bis 1970er Jahren. Darüber hinaus wird untersucht, wie wenig genutzte Flächen oder obsolet gewordene Infrastrukturen – etwa Garagenhöfe, Konversions- oder Restflächen – besser genutzt werden können. Ein zentrales Ziel besteht darin, Innenentwicklungspotenziale für Klimaanpassung und Wohnraumentwicklung zu erschließen, auch in Verbindung mit gewerblichen Nutzungen, beispielsweise durch die Kombination von Supermärkten und Wohnen.

Bei diesen Themen zeigt sich, dass es kontinuierlich sehr fallabhängige Arbeit an einzelnen Projekten braucht, um Potenziale zu heben. Hier hat sich das NFM in Flensburg entschieden, es bei der Beschreibung von Potenzialen, Chancen und Herausforderungen zu belassen und stärker auf die bereits erwähnte strukturelle Ebene zu gehen: D.h. eine strukturell wirkende Maßnahme gegen Leerstand wäre etwa eine Zweckentfremdungssatzung mit entsprechendem Bezug auf Leerstand.

Wie sind diese Aktivitäten in eine kommunale Flächenmanagementstrategie eingebettet?

In der Stadtverwaltung existiert ein fest im Verwaltungsgefüge verankertes kommunales Flächenmanagement innerhalb der kommunalen Immobilien. Dieses betrifft insbesondere die Aufgaben des Ankaufs und Verkaufs von Grundstücken und bildet damit einen zentralen organisatorischen Baustein im Umgang mit städtischen Flächen. Die strategische Grundlage für eine nachhaltigere Ausrichtung in diesem Bereich ergibt sich aus der gesamtstädtischen Entwicklungsstrategie Flensburg 2030+, die den verantwortungsvollen und ressourcenschonenden Umgang mit Flächen ausdrücklich betont. Die Umsetzung wirksamer Instrumente der Bodenpolitik kommt unter anderem aufgrund mangelnder personeller und finanzieller Ressourcen und weiterhin notwendiger Einsparungen nur langsam voran.

Das nachhaltige Flächenmanagement (NFM) ergänzt diese bestehenden Strukturen, indem es sich vertiefend mit den Themen Flächenkreislauf, Wohnraumpotenziale und Leerstand auseinandersetzt. Der Flächenkreislauf ist dabei ebenfalls ein wesentliches Ziel der Strategie Flensburg 2030+. Um Doppelstrukturen zu vermeiden und Synergien zu nutzen, steht das NFM fortlaufend im Austausch mit den Kommunalen Immobilien. Dieser Austausch ist zentral, um Analyseergebnisse, Einschätzungen und Überlegungen zum nachhaltigen Umgang mit Flächen frühzeitig abzustimmen und in bestehende Verwaltungsprozesse einzubetten.

Mit dem Auslaufen des NFM-Projekts Ende 2026 wird es notwendig sein, die erarbeiteten Erkenntnisse, Instrumente und strategischen Empfehlungen systematisch mit dem gesamtstädtischen Vorgehen zu verzahnen. Ziel ist es, die entwickelten Inhalte unter anderem mit einem sogenannten Precheck in der Planungs- beziehungsweise Projektphase 0 zu Belangen der flächensparenden Siedlungsentwicklung nachhaltig zu verankern und sicherzustellen, dass sie in den bestehenden Strukturen der Stadtverwaltung weitergeführt und wirksam umgesetzt werden können.

Wie ist die Tätigkeit der Flächenmanager:innen mit der Erarbeitung und Umsetzung von kommunalen Planungen verknüpft?

Grundsätzlich ist die Stadtentwicklungsplanung bereits mit entsprechenden Personalkapazitäten besetzt. Das NFM hat hier eine ergänzende Funktion. Diese Ergänzung findet sich u. a. in einer vom NFM entwickelten, integrierten Datenplattform, dem sogenannten Flächenmonitor. Dieser stellt unter anderem georeferenzierte Daten bereit, die für unterschiedliche kommunale Planungsprozesse von hoher Relevanz sind. Eine besonders konkrete Anwendung findet der Flächenmonitor in der Projektphase 0, in der frühzeitig grundlegenden Informationen zu potenziellen Entwicklungsflächen oder konkreten Vorhaben zusammengetragen werden.

Im Rahmen dieser Phase tragen die Flächenmanager:innen zu den Prechecks bei. Dabei stellen sie wichtige Flächendaten zur Verfügung, unter anderem zum Versiegelungsgrad, zur aktuellen Nutzung, zur Flächeneffizienz sowie zu Aspekten der Klimaanpassung. Diese Informationen ermöglichen eine fundierte erste Einschätzung und dienen als Basis für weitere Abstimmungen.

Darüber hinaus fließen die im Flächenmonitor gebündelten Erkenntnisse über einen integrierten Fachaustausch direkt in die vorbereitende und verbindliche Bauleitplanung ein. Auf diese Weise können frühzeitig Hinweise gegeben und Planungsprozesse fachlich unterstützt werden, sodass nachhaltigkeitsorientierte Aspekte kontinuierlich in die städtische Entwicklung einfließen.

Welche Rolle spielt das Thema Entsiegelung im Rahmen des nachhaltigen Flächenmanagements in Flensburg?

Die Entsiegelung ist ein wesentlicher Faktor für die Erreichung des Ziels einer Netto-Null-Versiegelung. Sie wird dabei als ein begleitender Baustein und als ergänzendes Instrument verstanden, das neben der Entwicklung weiterer Maßnahmen eine wichtige Rolle spielt. Ein Schwerpunkt des NFM liegt daher auf der Sensibilisierung für Entsiegelungsprojekte nach innen und außen und der zukünftigen Entwicklung eines Flächenkatasters. Die Sichtweise des NFM bildet jedoch die Erkenntnis, dass eine Entsiegelungsmaßnahme erst am Ende eines Prozesses steht. Zuvor geht es darum, dass alle Beteiligten bis hin zu Investoren oder Wohnungsbaugesellschaften die Themen Entsiegelung und Flächensparen konsequent mitdenken. Aufgrund des teilweise hohen Aufwands beziehungsweise der Hürden für Entsiegelungen wie Flächenverfügbarkeit, Altlasten und Finanzierung bietet es sich an, Instrumente zu entwickeln, die den Entsiegelungsbedarf möglichst verringern oder klein halten.

Um Entsiegelungsprojekte umzusetzen, wurden zahlreiche Gespräche geführt – sowohl im Rahmen der städtischen Sanierung (Sanierungsträger der Stadt Flensburg) als auch mit der kommunalen Immobilien- und Flächenverwaltung sowie mit Vertreter:innen der Stadtpolitik. Ziel dieser Gespräche war es, das Thema stärker als Bestandteil der Stadtentwicklung zu verankern und seine Bedeutung im gesamtstädtischen Kontext hervorzuheben.

Das NFM versteht Entsiegelung als aktiven Teil der Bodenpolitik und als vorbereitenden Schritt, um daraus entstehende Qualitäten wie Begrünung, ökologische Aufwertungen oder Klimaanpassungsmaßnahmen zu ermöglichen. Die Stadt hat mit ihren Flächen und den öffentlichen bzw. Straßenräumen eine Vorbildfunktion und muss beispielgebend wirken.
In diesem Zusammenhang ist seitens des NFM im Jahr 2025 der Wettbewerb „abpflastern“ kommuniziert worden, um städtische und private Entsiegelungsvorhaben zu unterstützen und bekanntzumachen – der Wettbewerb wird 2026 erneut stattfinden.

Ab dem Jahr 2026 wird in Flensburg ein durch die KfW gefördertes Entsiegelungskonzept erarbeitet. Dieses beginnt mit einer Konzeptphase und soll die Grundlage für systematische, strategisch verankerte Entsiegelungsmaßnahmen schaffen. Ein Beispielprojekt soll die Vorteile und den gegenseitigen Nutzen von Entsiegelungsprojekten erlebbar machen.

Wie tragen Sie mit Ihren Aktivitäten zur Umsetzung des Flächensparziels Netto-Null-Versiegelung bei?

Das NFM ist ein zentrales Element zur Erreichung der städtischen Ziele (Strategie Flensburg 2030+) im Umgang mit Flächen. Die Strategie Flensburg 2030+ formuliert den Anspruch, geeignete Instrumente zu entwickeln, um ab 2030 eine Netto-Null-Versiegelung umzusetzen. Es braucht Leitplanken, damit die künftige bauliche Entwicklung innen und außen flächensparend und zugleich klimaangepasst erfolgt. Es kann hierbei nicht nur um Quantitäten beim Verbrauch von Fläche oder Boden gehen, sondern ganz entscheidend auch um die Entwicklung von Qualitäten der blau-grünen Infrastruktur. Beides muss in einen Bilanzierungsansatz und dessen Umsetzung einfließen. Welche Instrumente hierfür eingesetzt werden sollen, ist in der Strategie jedoch noch nicht im Detail festgelegt. Daher besteht eine wesentliche Aufgabe des NFM darin, passgenaue, praktikable und umsetzungsorientierte Instrumente für die Stadt zu identifizieren und weiterzuentwickeln. Wir nannten ja bereits z.B. eine Satzung als Option zur Sicherung blau-grüner Qualitäten bei Innenbereichsvorhaben oder ein Finanzierungsmodell zur Förderung von Klimaanpassung. Dabei kommt den Niederschlagsgebühren, insbesondere aufgrund der Novellierung des Schleswig-Holsteinischen Landeswassergesetzes, zukünftig eine wesentliche Rolle zu. Hier können sowohl Einnahmen auf kommunaler Seite als auch Anreize im privaten Bereich für Entsiegelung geschaffen werden.

Da es sich bei der Netto-Null-Versiegelung um ein neues Ziel handelt, das keine konzeptionelle Anknüpfung an einen übergeordneten Rahmen hat, war und ist es notwendig, zunächst zu definieren, was Netto-Null-Versiegelung konkret bedeutet: Wie werden Flächenkategorien (teilversiegelt etc.) bewertet, was ist der Bezugsrahmen (Stadtgebiet oder FNP, etc.). Bezieht es sich auf kommunale Flächen als städtisches Ziel oder auf die Stadt? Wie geht man mit dem Problem um, dass es lt. §34 BauGB Baurecht gibt, dessen Nutzung zu zusätzlicher Versiegelung führen kann? Wer monitort das Flächengeschehen auf Basis welcher Daten? Diese Fragen müssen geklärt sein, wenn die Erreichung von Zielen nachvollziehbar verfolgt werden soll. Hierfür haben wir einen konkreten Vorschlag inklusive Bewertungsmethodik erarbeitet, der alle diese Fragen versucht zu beantworten. Hierfür dient auch eine Visualisierung von positiven und negativen Projektwirkungen mit einem sogenannten Wasserfall-Diagramm.
Die Verantwortung für die inhaltliche Ausarbeitung dieser Instrumente, ihre strategische Einbettung sowie ihre Abstimmung mit den bestehenden Verwaltungsprozessen liegt beim NFM. Darüber hinaus übernimmt das NFM weitere inhaltlich relevante Aufgaben, etwa die Unterstützung bei der Leerstandsermittlung, die Identifikation von Wohnraum- und Umnutzungspotenzialen sowie die Einordnung dieser Themen in die gesamtstädtische Planung künftiger Flächennutzungen.

Wie blicken Sie als Kommune mit Wachstumsdynamik auf das 1,3-Hektar-Ziel des Landes Schleswig-Holstein?

Das Ziel, die Flächenneuinanspruchnahme zu reduzieren, ist aus verschiedenen Perspektiven von großer Bedeutung. Zum einen stellt die Zersiedelung und Zerschneidung der Landschaft ein ernstes ökologisches, aber auch soziales Problem dar. Eine Verringerung der Flächenneuinanspruchnahme trägt somit zu einer nachhaltigen Entwicklung bei und ist aus umweltpolitischer Sicht sehr sinnvoll.
Jedoch gibt es eine Reihe von Herausforderungen bei der Umsetzung dieses Ziels. Die für eine überregionale Flächenkreislaufwirtschaft notwendigen Instrumente der wirksamen mengenmäßigen Steuerung in Städten und ländlichen Gemeinden mit durchaus unterschiedlichen Flächenbedarfen stehen bisher nicht zur Verfügung. Auch Bund und Länder haben bislang keine ausreichend wirksamen Maßnahmen vorgelegt, um Mengenziele flächendeckend zu erreichen. Die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen erschweren eine erfolgreiche Umsetzung der Flächenreduzierung auf lokaler und überregionaler Ebene.

Ein weiteres Spannungsfeld ergibt sich in Flensburg, einer wachsenden Stadt mit Wohnungsbedarf, die sich mit dem Ziel der Netto-Null-Versiegelung konfrontiert sieht. Dieses Ziel ist insbesondere im Kontext der Stadtentwicklung und der Anpassung an den Klimawandel von hoher Bedeutung. In Flensburg muss abgewogen werden, ob etwa Kleingartensiedlungen oder ungenutzte Grünflächen innerhalb der Stadt für neue Bauprojekte genutzt werden sollen, um so die Flächenneuinanspruchnahme im Außenbereich zu verringern. Andererseits bestünde die Option, die bestehende blau-grüne Infrastruktur der Stadt zu erhalten und sogar auszubauen, während gleichzeitig im Außenbereich qualitativ hochwertige, nachhaltige Siedlungsstrukturen geschaffen werden. Diese Abwägung erfordert einen sorgfältigen Dialog, um die Bedürfnisse der Stadtentwicklung mit den ökologischen und klimatischen Anforderungen in Einklang zu bringen.

Trotz dieser Herausforderungen werden bereits zahlreiche Instrumente der Innenentwicklung durch die Schließung von Baulücken, das Flächenrecycling bzw. An- und Umbauten und Aufstockungen oder Nutzungsänderungen von Bestandsgebäuden entwickelt und umgesetzt, die positiv zum Landesziel beitragen und die Flächenreduktion in einer Vielzahl von Bereichen vorantreiben. Diese Instrumente sind ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung, auch wenn die vollständige Realisierung einer überregionalen Flächenkreislaufwirtschaft noch auf politischer und administrativer Ebene Unterstützung und konkrete Maßnahmen benötigt.