Flächen im Wartestand aktivieren

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Zwischennutzung: Gemeinschaftlich bewirtschafteter "Haumanngarten" in Essen-Rüttenscheid
Zwischennutzung: Gemeinschaftlich bewirtschafteter "Haumanngarten" in Essen-Rüttenscheid
Zwischennutzung als Baustein kreativer Innenentwicklung

Wo alte Nutzungen aufgegeben wurden sind häufig nicht sofort neue langfristige Nutzungsperspektiven in Sicht. Aus verschiedensten Gründen gelingt bei vielen Immobilien keine lückenlose Anschlussnutzung. Daher liegt es oft nahe, auf solchen Standorten eine Zwischennutzung zu etablieren.

Warum Flächen auf eine neue Nutzung warten

Stadtplanung stößt häufig dort an Grenzen wo vormals baulich genutzte Grundstücke schwer am Grundstücksmarkt platziert werden können. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Sind es an vielen Standorten fehlende oder problematische Nachnutzungsvorstellungen oder unrealistische Preisvorstellungen der Eigentümer, können bei anderen Flächen eine unzureichende  oder noch fehlende verkehrliche Erschließung sowie zu erhaltende Gebäudesubstanz eine zügige Folgenutzung verhindern. Ungeklärte Altlastenverdachte und ein schwer abschätzbarer Aufwand für eine Baureifmachung verunsichern häufig zusätzlich. Viele vormals industriell genutzte Standorte waren lange Zeit öffentlich unzugänglich,  daher mangelt es ihnen an Image und Attraktivität. Damit gelten nicht als „Adresse“ für vergleichsweise hochwertige Nutzungen wie Wohnen, Büros oder Dienstleistungen. In vielen Kommunen kommen eine mangelnde Flächennachfrage, Bevölkerungsrückgang oder konkurrierende Flächenangebote auf der grünen Wiese als Vermarktungshindernisse hinzu.

Was ist Zwischennutzung?

Als Zwischennutzung gilt eine zeitlich befristete Nutzung für zurzeit nicht genutzter baulicher Anlagen oder Flächen, die eine Übergangsnutzung darstellt. Da meist kein rein ökonomisch orientierter Verwertungsgrundsatz zugrunde liegt, können Zwischennutzungen für ihre Nutzer Spielräume für die Verwirklichung ihrer Ideen bieten. Für den Immobilieneigentümer bieten Zwischennutzungen eine Möglichkeit zur befristeten Beseitigung von Leerstand und zur Vermeidung von Schäden durch Vandalismus. Zwischennutzungen beruhen auf einem engen Zusammenwirken zwischen Eigentümer, Nutzer und Kommune. Darin liegen die besonderen Wirkungen und Stärken vieler Zwischennutzungen, die in vielen Städten neue Nutzungen und Zugänge zum öffentlichen oder halböffentlichen Raum eröffnen. Sie wirken damit häufig imagebildend und können Raum für Leuchtturm-Projekte bieten. Zwischennutzungen können damit Folgenutzungen vorbereiten oder sich sogar verstetigen.

Kreativität trifft Realität trifft Kreativität

Disponible Flächen im Stadtraum stehen im Fokus einer Vielzahl von Akteuren. Private oder öffentliche  Flächeneigentümer, potenzielle Erwerber, Nachbarn, Anwohner, Bürgerinitiativen, potenzielle Nutzer und eine Vielfalt von Interessengruppen aus den Bereichen Kultur, Kunst, Umwelt, Naturschutz oder Urban Gardening beanspruchen Räume in der Stadt. Kommunen können hier aktiv werden, wenn es darum geht das kreative Potenzial der Stadtgesellschaft zu erschließen und zu fördern. Allerdings bedarf es hierfür faire Bedingungen, zeitliche Perspektiven und Verlässlichkeit für alle Beteiligten. Nicht alle Flächennutzungen auf Bestandsflächen sind für Kommunen und Kreativgesellschaft langfristig planbar bzw. sind  sich verändernden Nachfragesituationen im Wohn- und Gewerbereich unterworfen. Die in den vergangenen Jahren zu verzeichnende Renaissance der Städte als Wohnstandort und die neue Zuwanderung von Geflüchteten erhöhen in vielen Städten den Nutzungsdruck auch auf bisher schwer mobilisierbare Flächen. Hier können mit Blick auf temporäre Nutzungen schwer lösbare Konflikte mit Initiativen und der Kreativbranche entstehen, die einen klaren Gestaltungsanspruch in Bezug auf bislang als städtebauliche Missstände, Restflächen oder aufgegebene Gebäude wahrgenommene Standorte erheben. In absehbar schrumpfenden Städten wiederum mangelt es nicht an disponiblen Flächen oder Gebäuden, sondern perspektivisch eher an kreativen Akteuren für Zwischen- oder Pioniernutzungen. Deutlich wird in jedem Fall der hohe Anspruch an das Management disponibler Flächen im Stadtgefüge.

Kreative vermittelnde Akteure

Zwischennutzungsagenturen bilden als intermediäre Akteure eine Schnittstelle zwischen Flächeneigentümern und  potenziellen Flächennutzern. Häufig werden sie von privaten und öffentlichen Flächeneigentümern mit Interesse an einer Interimsnutzung von brachgefallenen Immobilien beauftragt. Zugleich sind sie wichtige Ansprechpartner der städtischen Verwaltungen für Stadtentwicklung und Liegenschaften. Ebenso sind sie als gestaltende Akteure des kreativen Leerstandsmanagements und bei der Entwicklung von Nutzungsalternativen für Einzelstandorte oder Quartiere wichtige Motoren für Stadtentwicklung und Stadtumbau. Als ortskundige, kreative und fachlich versierte Experten spielen sie eine wichtige Funktion bei der Anbahnung, Beratung und Begleitung temporärer Nutzungen. Beispielhaft für derartige intermediäre Akteure stehen seit geraumer Zeit die Zwischennutzungsagentur in Berlin sowie die ZwischenZeitZentrale Bremen.

Zwischennutzung verlässlich ausgestalten

Urban-Gardening-Projekte, Gemeinschaftsgärten oder Skateparks benötigen – im Gegensatz zu zeitlich begrenzten Aktionen oder Festivals -  länger andauernde Nutzungszeiträume von mindesten 5 bis 7 Jahren. Hierfür sollten die öffentlichen oder privaten Flächen z.B in Form einer Nutzungserlaubnis, Gestattungsvereinbarung oder eines Pachtvertrages den Zwischennutzern entsprechend überlassen werden. Kommunen können hier als Flächeneigentümer selbst steuern oder vermittelnd und unterstützend wirken. Ein Beispiel für Kommunen, die eine derartige Rolle bewusst einnehmen sind die Landeshauptstadt Stuttgart mit einem Service Leerstands- und Zwischennutzungsmanagement der Wirtschaftsförderung Stuttgart und einem entsprechenden Leitfaden für Zwischennutzer. Die Stadt Essen hat verschiedene nicht mehr benötigte Spielplatzflächen mehreren Gemeinschaftsgarten-Initiativen zur Zwischennutzung zur Verfügung gestellt. Hierbei handelt es sich um aufgrund sinkender Einwohner- und Kinderzahlen in einigen Quartieren kaum noch genutzte und daher aufgegebene Spielflächen. Diese Flächen sind im Bebauungsplan weiterhin als Spielflächen festgesetzt und dienen nun temporär einer dem jeweiligen Quartier angepassten freiraumbezogenen Nutzung. Die Nutzung der Flächen als Gemeinschaftsgärten erfolgt in Abstimmung mit der zuständigen Essener Verwaltung auf der Grundlage einer Erklärung der Gemeinschaftsgärtnerinnen und -gärtner. Diese verpflichten sich darin u.a. zu einer ökologisch orientierten Anbauweise und zu einer Rückführung der Flächen in ihren Ursprungszustand im Falle einer Beendigung des Gartenprojekts (vgl. "Gemeinsam gärtnern in der Stadt, Praxisbeispiele aus Nordrhein-Westfalen" und "Gemeinschaftlich gärtnern in Essen"). Somit sind Zwischennutzungen in Essen Bestandteil einer noch jungen Gemeinschaftsgärten-Bewegung, die sich aus der Transition Town Bewegung entwickelt hat.

Die selbstgemachte Stadt

Vielerorts entwickeln kreative Köpfe aus der Stadtgesellschaft Ideen für die temporäre Nutzung leerstehender oder mindergenutzter Flächen oder Räume. Die Handlungsspielräume, diese Ideen umzusetzen, sind groß. Allerdings bestehen rechtliche Rahmenbedingungen bei der Nutzung von Freiräumen. Dies hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in einer Fibel zusammengefasst. Initiativen erhalten hier zahlreiche  Informationen rund um die selbstgemachte Stadt, z.B. über Genehmigungsverfahren, Vertragsgestaltung und Haftungsfragen. Zugleich hilft sie mit Tipps und Beispiele zum Stadtmachen. Enthalten sind auch gute Argumente, um Mitarbeiter/innen in Behörden, Grundstückseigentümer/innen und andere Entscheidungsträger von einer guten Idee zu überzeugen.

Förderung möglich

Zwischennutzungen sind Bestandteil der Städtebauförderung. So werden können Mittel  für Investitionen zur Profilierung und Standortaufwertung ausgereicht werden u.a. für Bau- und Ordnungsmaßnahmen für die Wiedernutzung von Grundstücken mit leer stehenden fehl- oder mindergenutzten Gebäuden und von Brachflächen  einschließlich städtebaulich vertretbarer Zwischennutzungen etwa als temporäre Nutzung für Stadtgrün (vgl. Städtebauförderung 2016 - Bürgerinformation und Städtebauförderung 2016 - Anwenderhinweise zu den Förderprogrammen).

Wächterhaus-Initiativen

Der im Jahr 2004 in Leipzig gegründete Verein Haushalten e.V. widmet sich der Sicherung und Werterhaltung leerstehender gefährdeter Altbauten in städtebaulich bedeutsamer Lage. In Zusammenarbeit mit Eigentümern und Stadtverwaltung hat der Verein Nutzungs- und Beratungsmodelle zur Wiederbelebung von Gebäuden und Ladenlokalen entwickelt und realisiert. In Leipzig wurden in den vergangenen Jahren bereits zahlreihe Wächterhäuser „entlassen“, indem gewöhnliche Mietverträge zwischen Eigentümer/innen und Nutzer/innen bzw. Bewohner/innen abgeschlossen wurden oder ein Erwerb des Hauses durch die Nutzer/innen erfolgte. Wächterhaus-Initiativen nach Leipziger Vorbild wurden sukzessive auch in Städten wie Erfurt, Dresden, Zittau, Chemnitz, Görlitz oder Halle ins Leben gerufen.

Kommerzielles Leerstandsmanagement

Seit mehreren Jahren sind auch auf dem deutschen Markt professionelle Anbieter für Zwischennutzungen etabliert. Sie verstehen sich als Unternehmen für Leerstandsmanagement und bieten privaten und öffentlichen Flächeneigentümern ein Paket von Verwaltungsdienstleistungen bis hin  zu Sicherheitskonzepten für leerstehende Immobilien. Sie binden Zwischennutzer z.B als Bewohner von Immobilien wie Wohnhäusern, Guts- oder Schlossanlagen, vormals als Büros oder als Schulen genutzten Gebäuden mit klar definierten Verträgen im Sinne einer Hauswächter-Funktion. Zu den in Deutschland etablierten Anbietern zählt z.B. die Firma Camelot Europe.

Weiterführende Literatur

Zwischennutzung: Gemeinschaftlich bewirtschafteter "Haumanngarten" in Essen-Rüttenscheid
Wächterhaus im Leipziger Westen

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